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En el año 2013, BANCO X suscribió un contrato de promesa de venta con GABRIEL N. sobre unos terrenos valorados en más de 20.0 millones de Lempiras que estaban siendo negociados para ser entregados por concepto de Dación en Pago por un tercer deudor, todo lo cual quedó consignado en el Contrato de Promesa de Venta que obra como ANEXO 1. La Promesa de Venta establecía una serie de condiciones para ambas partes, pero a criterio del BANCO, fue el promitente comprador quien incumplió con las condiciones a su cargo plasmadas en el resolutivo OCTAVO del contrato referido, el que establece la obligación de pagar todos los costos, honorarios e impuestos estatales y municipales “a partir de la fecha” en que se formalizó el contrato en referencia. Ahora, el BANCO cuenta con un potencial comprador de la propiedad y notificó a su contraparte la recisión, resolución o terminación del Contrato ANEXO 2.

El 21 de julio de 2017, GABRIEL N. remitió una comunicación electrónica amenazando con interponer una demanda multimillonaria porque, según afirma, el Banco nunca le notificó la formalización de la Dación en Pago a que alude el Contrato (ANEXO 1), por lo cual nunca supo el momento en cual debió proceder con al pago de los impuestos que eran de su responsabilidad (ANEXO 3). Además, recuerda el promitente comprador que, con base en la CLAUSULA SEPTIMA del contrato, el Banco estaba obligado a inscribir el dominio del inmueble a su favor y a transferirlo en el plazo de 30 días hábiles a su favor, y que el Banco no procedió al traspaso de dominio en los términos pactados por lo que este incumplió el contrato y es responsable del pago de los daños y perjuicios causados. Además, argumenta que no podía iniciar a pagar gastos asociados con un terreno que era propiedad de un tercero y que lo lógico es que la CLÁUSULA OCTAVA se interpretara como exigible a partir de la fecha de traspaso de dominio a favor de BANCO X. Además, afirma estar en condiciones de pagar y/o reembolsar las cantidades pagadas por esa institución financiera, pues la cláusula en alusión no establece un plazo o término preclusivo para el cumplimiento, entendiéndose que la expresión “a partir de la fecha” incluye la posibilidad de pagar ahora.

Por su parte, el BANCO señala que al haber procedido a efectuar el pago de los impuestos, automáticamente precluyó la posibilidad de cumplimiento por parte del promitente comprador y, consecuentemente, es totalmente válida la terminación, resolución o rescisión del contrato con base en la CLÁUSULA UNDÉCIMA, numeral 3 del Contrato suscrito. El instrumento público de terminación unilateral de contrato se presentó para registro ante el Instituto de la Propiedad y se encuentra inscrito (ANEXO 4).

Para resolver este supuesto Usted y su equipo deben analizar, al menos, lo siguiente:

  • ¿Qué es una promesa de venta y cuál es su diferencia con la compraventa?
  • ¿Qué tipos de condiciones existen de una y otra parte y de qué naturaleza son?
  • ¿Cuál es la diferencia entre la resolver, rescindir y terminar un contrato?
  • ¿Cómo debe interpretarse la cláusula Octava del Contrato?
  • ¿Qué ocurre cuando el plazo de cumplimiento de una obligación no de pacta de forma precisa por los contratantes?
  • Si existió en realidad un incumplimiento por parte del promitente comprador o si existió un incumplimiento por parte del Banco que le impida resolver o rescindir el contrato.
  • Si se requiere acudir ante órgano judicial para que se decrete la resolución, rescisión o terminación del contrato o si cualquiera de las partes puede hacerlo sin acudir a los tribunales.
  • Cuál es el procedimiento para resolver, rescindir y/o terminar un contrato (según sea el caso) y si el procedimiento se realizó conforme a derecho.