Caso 2
Escrito por Jorge J. Kawas. Socio de K&M Abogados, S.A.
Servicios Inmobiliarios, S.A. (SISA) y Real Inmobiliaria, S.A. de C.V.(REINSA) formaron un consorcio temporal de empresas denominado Edificaciones Globales (EG) con el fin de construir el proyecto habitacional denominado Torre Real II (TR), ubicada en un sector exclusivo de la ciudad capital. Es de mencionar que la junta directiva de SISA está integrada por Romualdo B. (Presidente y Representante Legal), Héctor C. (Secretario), Belinda I. (Tesorera), Fernanda G. (Tesorero) y Donato U. (Vocal I). A su vez, SISA es accionista mayoritario de REINSA con un 51% de las acciones y Romualdo B. es miembro de la Junta Directiva de esta última sociedad, ocupando el cargo de Vocal I. El resto de las acciones de REINSA están en manos de otros socios particulares.
Con el capital inicial aportado por ambas empresas se adquirió un terreno de 2000 varas cuadradas y se obtuvo el dinero para iniciar la construcción mediante un préstamo de US$.10.0 millones otorgado por Banco Billetudo de Honduras (BBH) a EG, contando a su vez con el aval solidario de SISA y REINSA, mismo que fue garantizado mediante primera y especial hipoteca sobre el terreno donde se edificaría la torre y sus mejoras presentes y futuras.
Con el dinero del préstamo EG comenzó a publicitar el proyecto, ofreciendo a los clientes potenciales la posibilidad de financiar los apartamentos a través de préstamos a tasa preferencial que otorgaría BBH. La construcción comenzó el 10 de mayo de 2013 y pronto acudieron varias familias interesadas en comprar en la Torre Real II.
Entre los adquirentes figura Carla Nuñez y su esposo Pedro Pérez quienes habitan el Santa Lucía y desean adquirir un apartamento en la ciudad para sus hijos que estudian en la universidad. En ese contexto, se reunieron con Luis Bueno, un agente de EG, quien les explicó las bondades del proyecto y la plusvalía que tendría la torre una vez terminada.
Pensando que se trataba de un excelente negocio, el 1 de enero de 2014, Carla y Pedro suscribieron un contrato de promesa de venta con el representante legal de EG, cuyo tenor literal era básicamente el siguiente: a) el precio de venta acordado era de US$270,000.00, b) tamaño del apartamento 164 Mts.2 ubicados en el piso 13 de la torre, c) se fijaba un plazo de entrega de un (1) año a partir de la fecha de firma del contrato de promesa de venta; d) la prima del apartamento se fijó en US$27,000.00 que fueron pagados íntegramente en el momento de firma; e) el promitente comprador se comprometía a pagar, a partir del 30 de enero de 2014, cuotas mensuales de US$3,500.00 al mes hasta la entrega de la llave del apartamento programada para el 1 de enero de 2015, momento en el cual se haría efectivo el resto del precio de venta acordado. Es decir que los promitentes compradores abonarían US$38,500.00 durante los primeros once meses (US$3,500 * 11 meses) y harían un pago final de US$204,000.00 contra entrega de la llave por el promitente vendedor; f) el contrato de promesa de venta podía ser cedido en cualquier momento a discreción del promitente vendedor sin necesidad de notificar al promitente comprador. Finalmente, es de señalar que el documento de promesa de venta se formalizó en un documento privado, habiéndose autenticado las firmas. No obstante, nunca se registró dicho contrato.
Tal y como se había pactado Carla y Pedro efectuaron los pagos mensuales en la forma estipulada. En el mes de octubre de 2014 resultó evidente que la construcción estaba muy atrasada. El apartamento del piso 13 estaba únicamente en obra gris y, sospechosamente, se veía muy poca actividad en el lugar. Llegado el día de entrega, el 1 de enero de 2015, los promitentes compradores se dieron cuenta de que el proyecto había incurrido en mora con el BBH y, para evitar una posible querella por estafa y apropiación indebida, el 12 de diciembre de 2015, los directivos de EG otorgaron una dación en pago a favor del Banco que, evidentemente, no se notificó a los promitentes compradores al amparo de la cláusula de cesión antes mencionada. Poco tiempo después, los directivos de EG, SISA y REINSA huyeron del país ante los múltiples procesos penales, civiles y laborales que entablaron los proveedores, empleados, acreedores, compradores y terceras personas perjudicadas.
Ante esta situación, Carla y Pedro acuden al BBH solicitando que el Banco, como nuevo titular del inmueble adquirido por medio de dación en pago, cumpla con el contrato en los términos pactados por el promitente vendedor y alegan que el BBH se subrogó en la posición de EG, no siendo posible a esa institución financiera desconocer que el proyecto había sido pre-vendido a múltiples familias que habían efectuado pagos y cumplido sus obligaciones al amparo del contrato de promesa de venta suscrito. De hecho BBH había otorgado financiamiento a tasas preferenciales para facilitar la venta de los apartamentos de Torre Real II. La pareja alega además que, al no haberse entregado el apartamento en tiempo y forma, se les ha causado un daño y perjuicio económico ya que debían alquilar un apartamento en Tegucigalpa para sus hijos y que, además, el Banco tendría un enriquecimiento injusto si se le permitiera adquirir todos los activos de EG y los beneficios del contrato de promesa de venta sin asumir las obligaciones correlativas al mismo.
El BBH por su parte, alega que ellos tenían una primera hipoteca sobre el bien inmueble referido y que ellos no tienen la obligación de cumplir las obligaciones de EG. Niegan rotundamente que exista una subrogación o novación de deudor/acreedor. De hecho, se negaron a recibir el último pago que Carla y Pedro ofrecieron para que se terminara su apartamento en el piso 13 del proyecto. Para concluir, el BBH cambió el nombre a la Torre Real II, la cual se conoce y se comercializa en la actualidad como Torre Discordia I.
Analice el supuesto presentado atendiendo a las siguientes preguntas ¿Qué tipo de obligación existe en este caso?, ¿Existe mora en el cumplimiento de las obligaciones?, ¿Existe subrogación del BBH en la posición de EG?, ¿Hay novación del deudor/acreedor?, ¿Qué consecuencia legal surge del hecho que BBH no obtuvo la adjudicación por vía de subasta judicial sino por medio de dación en pago?, ¿Qué tanta validez tiene el contrato de promesa de venta suscrito? ¿Qué diferencia existe entre la promesa de venta civil y la promesa de venta mercantil?, ¿Resulta aplicable la ley de protección al consumidor al caso concreto y qué consecuencias tendría la aplicación de la referida norma?, ¿Es legal la cláusula de cesión del contrato de promesa de venta y si no lo es, qué consecuencias tiene para el caso concreto?, ¿Qué diferencia hay entre los daños y perjuicios, el lucro cesante y el daño emergente?