Caso 2

Caso 2

Escrito por Jorge J. Kawas. Socio de K&M Abogados, S.A.

Servicios Inmobiliarios, S.A. (SISA) y Real Inmobiliaria, S.A. de C.V.(REINSA) formaron un consorcio temporal de empresas denominado Edificaciones Globales (EG) con el fin de construir el proyecto habitacional denominado Torre Real II (TR), ubicada en un sector exclusivo de la ciudad capital. Es de mencionar que la junta directiva de SISA est√° integrada por Romualdo B. (Presidente y Representante Legal), H√©ctor C. (Secretario), Belinda I. (Tesorera), Fernanda G. (Tesorero) y Donato U. (Vocal I). A su vez, SISA es accionista mayoritario de REINSA con un 51% de las acciones y Romualdo B. es miembro de la Junta Directiva de esta √ļltima sociedad, ocupando el cargo de Vocal I.¬† El resto de las acciones de REINSA est√°n en manos de otros socios particulares.

Con el capital inicial aportado por ambas empresas se adquirió un terreno de 2000 varas cuadradas y se obtuvo el dinero para iniciar la construcción mediante un préstamo de US$.10.0 millones otorgado por Banco Billetudo de Honduras (BBH) a EG, contando a su vez con el aval solidario de SISA y REINSA, mismo que fue garantizado mediante primera y especial hipoteca sobre el terreno donde se edificaría la torre y sus mejoras presentes y futuras.

Con el dinero del préstamo EG comenzó a publicitar el proyecto, ofreciendo a los clientes potenciales la posibilidad de financiar los apartamentos a través de préstamos a tasa preferencial que otorgaría BBH. La construcción comenzó el 10 de mayo de 2013 y pronto acudieron varias familias interesadas en comprar en la Torre Real II.

Entre los adquirentes figura Carla Nu√Īez y su esposo Pedro P√©rez quienes habitan el Santa Luc√≠a y desean adquirir un apartamento en la ciudad para sus hijos que estudian en la universidad. En ese contexto, se reunieron con Luis Bueno, un agente de EG, quien les explic√≥ las bondades del proyecto y la plusval√≠a que tendr√≠a la torre una vez terminada.

Pensando que se trataba de un excelente negocio, el 1 de enero de 2014, Carla y Pedro suscribieron un contrato de promesa de venta con el representante legal de EG, cuyo tenor literal era b√°sicamente el siguiente: a) el precio de venta acordado era de US$270,000.00, b) tama√Īo del apartamento 164 Mts.2 ubicados en el piso 13 de la torre, c) se fijaba un plazo de entrega de un (1) a√Īo a partir de la fecha de firma del contrato de promesa de venta; d) la prima del apartamento se fij√≥ en US$27,000.00 que fueron pagados √≠ntegramente en el momento de firma; e) el promitente comprador se compromet√≠a a pagar, a partir del 30 de enero de 2014,¬† cuotas mensuales de US$3,500.00 al mes hasta la entrega de la llave del apartamento programada para el 1 de enero de 2015, momento en el cual se har√≠a efectivo el resto del precio de venta acordado. Es decir que los promitentes compradores abonar√≠an US$38,500.00 durante los primeros once meses (US$3,500 * 11 meses)¬† y har√≠an un pago final de US$204,000.00 contra entrega de la llave por el promitente vendedor; f) el contrato de promesa de venta pod√≠a ser cedido en cualquier momento a discreci√≥n del promitente vendedor sin necesidad de notificar al promitente comprador. Finalmente, es de se√Īalar que el documento de promesa de venta se formaliz√≥ en un documento privado, habi√©ndose autenticado las firmas. No obstante, nunca se registr√≥ dicho contrato.

Tal y como se hab√≠a pactado Carla y Pedro efectuaron los pagos mensuales en la forma estipulada. En el mes de octubre de 2014 result√≥ evidente que la construcci√≥n estaba muy atrasada. El apartamento del piso 13 estaba √ļnicamente en obra gris y, sospechosamente, se ve√≠a muy poca actividad en el lugar. Llegado el d√≠a de entrega, el 1 de enero de 2015, los promitentes compradores se dieron cuenta de que el proyecto hab√≠a incurrido en mora con el BBH y, para evitar una posible querella por estafa y apropiaci√≥n indebida, el 12 de diciembre de 2015, los directivos de EG otorgaron una daci√≥n en pago a favor del Banco que, evidentemente, no se notific√≥ a los promitentes compradores al amparo de la cl√°usula de cesi√≥n antes mencionada. Poco tiempo despu√©s, los directivos de EG, SISA y REINSA huyeron del pa√≠s ante los m√ļltiples procesos penales, civiles y laborales que entablaron los proveedores, empleados, acreedores, compradores y terceras personas perjudicadas.

Ante esta situaci√≥n, Carla y Pedro acuden al BBH solicitando que el Banco, como nuevo titular del inmueble adquirido por medio de daci√≥n en pago, cumpla con el contrato en los t√©rminos pactados por el promitente vendedor y alegan que el BBH se subrog√≥ en la posici√≥n de EG, no siendo posible a esa instituci√≥n financiera desconocer que el proyecto hab√≠a sido pre-vendido a m√ļltiples familias que hab√≠an efectuado pagos y cumplido sus obligaciones al amparo del contrato de promesa de venta suscrito.¬† De hecho BBH hab√≠a otorgado financiamiento a tasas preferenciales para facilitar la venta de los apartamentos de Torre Real II. ¬†La pareja alega adem√°s que, al no haberse entregado el apartamento en tiempo y forma, se les ha causado un da√Īo y perjuicio econ√≥mico ya que deb√≠an alquilar un apartamento en Tegucigalpa para sus hijos y que, adem√°s, el Banco tendr√≠a un enriquecimiento injusto si se le permitiera adquirir todos los activos de EG y los beneficios del contrato de promesa de venta sin asumir las obligaciones correlativas al mismo.

El BBH por su parte, alega que ellos ten√≠an una primera hipoteca sobre el bien inmueble referido y que ellos no tienen la obligaci√≥n de cumplir las obligaciones de EG. Niegan rotundamente que exista una subrogaci√≥n o novaci√≥n de deudor/acreedor. De hecho, se negaron a recibir el √ļltimo pago que Carla y Pedro ofrecieron para que se terminara su apartamento en el piso 13 del proyecto. Para concluir, el BBH cambi√≥ el nombre a la Torre Real II, la cual se conoce y se comercializa en la actualidad como Torre Discordia I.

Analice el supuesto presentado atendiendo a las siguientes preguntas ¬ŅQu√© tipo de obligaci√≥n existe en este caso?, ¬ŅExiste mora en el cumplimiento de las obligaciones?, ¬ŅExiste subrogaci√≥n del BBH en la posici√≥n de EG?, ¬ŅHay novaci√≥n del deudor/acreedor?, ¬ŅQu√© consecuencia legal surge del hecho que BBH no obtuvo la adjudicaci√≥n por v√≠a de subasta judicial sino por medio de daci√≥n en pago?, ¬ŅQu√© tanta validez tiene el contrato de promesa de venta suscrito? ¬ŅQu√© diferencia existe entre la promesa de venta civil y la promesa de venta mercantil?, ¬ŅResulta aplicable la ley de protecci√≥n al consumidor al caso concreto y qu√© consecuencias tendr√≠a la aplicaci√≥n de la referida norma?, ¬ŅEs legal la cl√°usula de cesi√≥n del contrato de promesa de venta y si no lo es, qu√© consecuencias tiene para el caso concreto?, ¬ŅQu√© diferencia hay entre los da√Īos y perjuicios, el lucro cesante y el da√Īo emergente?