Caso 1

Caso 1

El presente caso busca responder la siguiente pregunta: ¬ŅPuede constituirse una hipoteca sobre las mejoras construidas por un deudor en un bien inmueble ajeno?

El 15 de mayo de 2015, Industrias E√≥licas, S.A. (IESA) suscribi√≥ un pr√©stamo por US$150.0 millones con Banco del Billete (BDB) para la construcci√≥n de un proyecto e√≥lico en las afueras de Francisco Moraz√°n. El pr√©stamo estaba garantizado mediante un fideicomiso de administraci√≥n y garant√≠a a favor de BDB de forma que, los flujos de caja generados de conformidad con el contrato de PPA (Contrato para la Compraventa de Energ√≠a) firmado con la ENEE, se destinar√≠an preferentemente al servicio (pago) de la deuda. Las torres de aerogeneraci√≥n se instalar√≠an en un terreno id√≥neo para el proyecto, el cual era propiedad de Don Eliseo, un ranchero hacendado que se dedicaba a la ganader√≠a. Como Don Eliseo no deseaba vender su patrimonio familiar, IESA suscribi√≥ con √©l un contrato de usufructo irrevocable por un per√≠odo de 30 a√Īos a cambio del pago de US$2.5 millones.

Aunque en sus primeros a√Īos el contrato se ejecut√≥ seg√ļn lo proyectado, el 2 de febrero de 2015 IESA cay√≥ en mora porque la ENEE incurri√≥ en un incumplimiento del contrato PPA a ra√≠z¬† de un embargo ejecutado por el Juzgado de Letras del Trabajo en el marco de una demanda laboral por despido injustificado de 300 trabajadores. En ese contexto, IESA sostuvo varias reuniones con BDB para evitar un proceso ejecutivo de cobro que pod√≠a durar muchos a√Īos. El Banco acord√≥ dar un plazo de espera de 6 meses para que IESA regularizara su situaci√≥n de mora y, estableci√≥ como condici√≥n indispensable, que esa empresa otorgara una hipoteca sobre las mejoras edificadas (las torres y aerogeneradores) en el terreno dado en usufructo.

Los abogados de IESA están divididos porque no saben si es posible otorgar la hipoteca solicitada sobre las mejoras referidas y le contratan para que de su opinión al respecto.