Caso 1
El presente caso busca responder la siguiente pregunta: ¿Puede constituirse una hipoteca sobre las mejoras construidas por un deudor en un bien inmueble ajeno?
El 15 de mayo de 2015, Industrias Eólicas, S.A. (IESA) suscribió un préstamo por US$150.0 millones con Banco del Billete (BDB) para la construcción de un proyecto eólico en las afueras de Francisco Morazán. El préstamo estaba garantizado mediante un fideicomiso de administración y garantía a favor de BDB de forma que, los flujos de caja generados de conformidad con el contrato de PPA (Contrato para la Compraventa de Energía) firmado con la ENEE, se destinarían preferentemente al servicio (pago) de la deuda. Las torres de aerogeneración se instalarían en un terreno idóneo para el proyecto, el cual era propiedad de Don Eliseo, un ranchero hacendado que se dedicaba a la ganadería. Como Don Eliseo no deseaba vender su patrimonio familiar, IESA suscribió con él un contrato de usufructo irrevocable por un período de 30 años a cambio del pago de US$2.5 millones.
Aunque en sus primeros años el contrato se ejecutó según lo proyectado, el 2 de febrero de 2015 IESA cayó en mora porque la ENEE incurrió en un incumplimiento del contrato PPA a raíz de un embargo ejecutado por el Juzgado de Letras del Trabajo en el marco de una demanda laboral por despido injustificado de 300 trabajadores. En ese contexto, IESA sostuvo varias reuniones con BDB para evitar un proceso ejecutivo de cobro que podía durar muchos años. El Banco acordó dar un plazo de espera de 6 meses para que IESA regularizara su situación de mora y, estableció como condición indispensable, que esa empresa otorgara una hipoteca sobre las mejoras edificadas (las torres y aerogeneradores) en el terreno dado en usufructo.
Los abogados de IESA están divididos porque no saben si es posible otorgar la hipoteca solicitada sobre las mejoras referidas y le contratan para que de su opinión al respecto.